Veniturile din Chirii merita investitia?
03/01/2021
Veniturile din chirie merita investitia?Ce randament ai cand investesti in vederea inchirierii?Costurile si veniturile exemplificate in continuare.
Venit Pasiv, Activ dar oare merita?
Incepand cu Ianuarie 2020 voi introduce si acest portofoliu pe blog si voi face separat portofoliu pe peer2peer si real estate.Il putem urmarii impreuna in timp real.
Una dintre cele mai vechi metode de a avea un venit cat de cat pasiv (nu este chiar pasiv, pentru ca tot ai ceva de facut si dupa ce inchiriezi) este inchiriatul unui imobil.
Nu este pasiv, dar e clar ca este chiar cel mai simplu! (sau asa pare pentru cei ce nu sunt dispusi sa studieze alte tipuri de investitii cu adevarat pasive).Atat de simplu ca stiu zugravi, mesteri, taximestristi dar si doctori, profesori si multi altii care sunt investitori in imobiliare pentru inchiriere.
Clar este ca mare branza nu trebuie sa stii.Ai apartamentul, il mobilezi sau nu, il dai la anunt si agentia Zbang vine cu clientul, face contractul si tu incasezi lunar chiria.
Simplu nu?
Asa pare la prima vedere pentru multi, dar cu timpul daca analizezi evenimentele nu mai este chiar asa cu pare.
Trebuie sa iei in calcul (si multi nu prea fac calculul):
- Gradul de ocupare (la 12 luni cam 1 luna este liber intre chiriasi, sau asta este standardul de calcul in general)
- Tot anual ai 50% dintr-o luna de chirie pe care o cheltui cu agentia pentru comision
- La 1-2 ani, in functie de noroc vei avea o igienizare de facut (zugravit si mici reparatii ca sa fie gata pentru noii chiriasi)
- La 3-5 ani schimbi si mobila (daca il ai mobilat la inchiriat)
Astea sunt cele minime, in speranta ca ai chiriasi OK si ca nu pleaca cu plita sau hota dupa ei.(Am avut si amici care dupa chiriasi au ramas si fara perdele si fara masa la bucatarie asa ca dupa cum e norocul).Asta este unul din motivele pentru care si proprietarul chiar trebuie sa aleaga chiriasul potrivit.
Si sa vedem si exemplul personal.Aveti poze (nu pentru lauda, chiar daca designul este foarte frumos) pentru a vedea exact nivelul proprietatii vs venituri.
Avem datele:
Apartament in imobil finalizat in 2019 mobilat si utilat complet.Centrala de Apartament, AC, Loc de Parcare Suprateran, 55 Metri Utili plus Balcon de 17 MP.Compartimentat in 2 Camere.Toate utilitatile.
Localizarea este in Otopeni, zona Odaii, zona de imobile noi.
Costuri achizitie si mobilare:
- Pret Apartament 64.000 EURO + TVA (avantajul firmei ca nu am avut de plata TVA fiind cu taxare inversa)
- Cost acte notar (onorariu,taxe,etc) 1.150 Euro
- Cost Mobilare si Utilare 5.100 Euro
Costul Total: 70.250 EURO
L-am achizitionat in Mai 2019 si era gata de inchiriat in Iunie 2019.Pe data de 27.06.2019 am si gasit persoana potrivita pentru a inchiria.Simt ca am avut ceva noroc pentru ca este foarte OK chiriasul si am inchiriat in 2 zile prin OLX (am salvat costul cu agentia).
Venituri:
Venitul din chirie este de 380 de Euro pe luna.Si are si o garantie de 1 luna achitata.
Astfel in 2019 pe cele 6 luni (Iulie-Decembrie) am incasat suma de 380 Euro x 6 Luni = 2.280 Euro.
Asta inseamna (daca ar fi inchiriat 100% din timp) 4.560 Euro pe an.Dar slabe sanse sa nu ai si perioada intre chiriasi.Cei ce se ocupa cu acest gen de investitii recomanda ca 10% din venit sa il scazi pentru acest gen de situatii.Dar hai sa fim optimisti:)
Ce randament am?
4.560 Euro pe an (Venitul) impartit la 70.250 Euro (investitia) x 100 rezulta 6,49% (Anual) BRUT!
Daca calculam NET (in realitate asta ramane in buzunar nu?) ajungem la un venit net anual de 4.286 Euro daca este pe firma sau 3.830 daca este pe persoana fizica.Detaliile le gasiti mai jos!Deci un randament NET de 6,1% sau 5,45% in functie de modul de detinere pe firma sau personal.
Personal am optat ca toate proprietatile sa fie detinute de firma (avantajul fiscal este substantial) asa ca si acesta este proprietatea firmei.Asta in principal datorita faptului ca mai am si alte imobile.
Acestea sunt randamentele altor clase de investitii si sper sa te ajute sa iti faci o parere despre cat de mult merita fiecare sau macar ca divesificare:
- Platforme de Crowdfunding sau Peer 2 Peer (aproximativ 13% anual in Euro)
- Fonduri Mutuale (aproximativ 10% in Lei) aici in schimb va trebui sa luati in calcul volatilitatea actiunilor cotate la BVB(Bursei de Valori Bucuresti) astfel conteaza foarte mult momentul exact in care vei face vanzarea unitatilor de fond.
- Actiuni listate la BVB (aproximativ 8-10% in Lei) poate creste sau scadea foarte mult in functie de momentul vanzarii sau cotarii lor, dar acestea au ca venit acordarea de dividende nu obligatoriu vanzarea lor.La acest punct in viitor vom detalia si posibilitatea de a investii in actiuni emise de firme ce nu sunt listate.
- Obligatiuni emise de companii si listate pe BVB (aproximativ 8-9% in Lei)
- Titluri de Stat emise de Statul Roman (aproximativ 4-5% in Lei)
- Imobile inchiriabile (aproximativ 5 % in Euro) venit din chirii nu din cresterea pretului
- Depozite bancare (aproximativ 1% in Lei)
Costurile aferente chiriei
Cum orice venit se impoziteaza (statul traieste pe spinarea impozitelor noastre nu?) si venitul din chirii se impoziteaza.Ce impozite ai de plata ca si proprietar?
Impozitul pe venitul din inchiriere este de 10% (din care se scad 40% din acesta.Deci un 6% NET) la care se adauga si CASS de 10% daca venitul anual din inchirieri depaseste suma de 24.960 Lei (12 salarii minime brute.AICI AI GRIJA CA SE MODIFICA DIN NOU plafonul prin marirea salariului minim de la 01.01.2020).
Despre impozitarea veniturilor din chirii sunt multe articole ce explica cat si cum.Iti recomand acest articol pentru elucidare https://www.avocatnet.ro/articol_50686/Ob%C8%9Bii-venituri-din-chirii-in-2019-Ce-obliga%C8%9Bii-fiscale-ai-%C8%99i-ce-ri%C8%99ti-dac%C4%83-nu-le-declari.html
Merita?
Dupa ce intre anii 2005 si 2010 am avut mai multe imobile pe care le inchiriam, dupa ce criza in real estate a dus preturi in jos va pot spune ca nu este o investitie stralucita.Pentru mine cel putin.
Este un activ real, palpabil, usor de simtit si de evaluat de oricine si poate acestea sunt si motivele pentru care este atat de folosit ca investitie de multi oameni.
Este o investitie buna cand ai inflatie mare pentru ca are o valoare cu impact redus pe inflatie (cand ai inflatie ridicata, activele de protectie cresc ca valoare si sunt considerate de refugiu).Totodata este OK si din punctul de vedere al impactului cursului de schimb valutar, preturile in imobiliare de obicei sunt in EURO.
Dar ai si batai de cap asa cum am evidentiat in inceputul acestui articol.Iar acestea nu trebuiesc subestimate, probleme apar tot timpul si TU trebuie sa le rezolvi.
Sunt multi ce vor spune „pai in 2008-2009 actiunile s-au prabusit eu tot am ramas cu casa”, dar si preturile in imobiliare au scazut raportat la 2008 cu 50% pana in 2010.Actiunile au scazut cu 50-70% in aceasi perioada, dar acum sunt peste maximele istorice, pe cand imobiliarele nu sunt nici macar pe langa maxime.
Ca in orice portofoliu insa este bine sa existe DIVERSIFICARE si acesta este un scop al imobiliarelor (generatoare de venit) si a actiunilor,etc.Sa ai un portofoliu ponderat este un scop in sine, nu este doar o teorie.
Aici nu ma refer la terenuri ce sunt luate de specula si nu produc venituri.Terenuri in caz de recesiune sau criza sunt de departe cea mai proasta investitie.Invatata pe pielea mea in 2007-2009…
De ce am ales sa achizitionez imobile pe firma?
Am anumite avantaje atat fiscale cat si de potential viitor ca de exemplu posibilitatea ca firma avand activitati diverse sa poata achizitiona mai usor prin credit si alte imobile.Firma este un partener mai usor digerabil pentru o banca decat o persoana fizica mai ales datorita principiului prin care firma nu este reprezentata de un om singur si ca scopul ei este profitul, deci business in crestere(sau asa este teoria cel putin).
Foarte important insa este si faptul ca multe apartamente noi se vand PLUS TVA, firma nu plateste acest TVA fiind cu taxare inversa.Asta reduce costul achizitiei cu 19%.Daca persoana fizica cumpara un apartament poate beneficia in anumite conditii de TVA de 5%.Firma nu achita TVA la oricate ar cumpara.Asta este un avantaj major!
Pentru inchirierile de imobile nu se percepe TVA (decat daca notifici tu Administratia Financiara, dar nu este cazul).
Totodata firmele nu platesc majorat impozitul pe proprietate daca detin mai multe imobile.
Diferente intre Firma si Persoana Fizica:
| Firma | Persoana Fizica | |
| Impozit pe Venitul din Inchiriere | 1%-3% plus 5% pe Dividende | 6%+10% CASS |
| Impozit pe Proprietate | 200 Lei | 200 Lei |
Astfel impozitul achitat de firma este clar mai mic decat cel de pe Persoana Fizica.Este un avantaj fiscal corect, nu este evaziune.
Nu spun eu ca este bine sau rau si nici nu iti dau sfaturi.Sper doar ca esti mai informat dupa ce ai citit articolul si poti lua o decizie mai calculata.
Fiind in discutie si cifre pe tema impozitelor/fiscalitatii, iti recomand sa intrebi un specialist fiscal inainte de a lua o decizie.
Succes!
Daca se achizitioneaza pe firma si beneficiezi de taxare inversa esti obligat sa aplici TVA la inchiriere.
Si in cazul persoanelor fizice, s-a ridicat restrictia de a cumpara un singur apart cu 5% tva.
Ai dreptate.Am verificat.Nu ma impacta pentru ca nu din acest motiv nu achizitionam pe PF.Dar multumesc pentru atragerea atentiei.
TVA se aplica cand inchiriezi doar daca deduci TVA-ul(leasing imobiliar,TVA la rata).La taxere inversa am opinia fiscala ca nu se aplica taxarea chiriei.